Avaliação de Empreendimentos Imobiliários e Engenharia Econômica
A avaliação de empreendimentos imobiliários que não possuem base de comparação é regulada pela NBR 14.653, da ABNT, e envolve a aplicação de diversos conhecimentos complementares à atividade do avaliador de bens.
Quando pensamos em imóveis atípicos como os shoppings, hospitais, hotéis ou até mesmo as glebas, precisamos de métodos alternativos para fazer a avaliação. No caso das glebas, por exemplo, o uso mais provável envolve a criação de um loteamento ou a construção de unidades habitacionais/comerciais para serem comercializados posteriormente.
Nos shoppings, hotéis e hospitais, por outro lado, o foco é diferente. Ao invés de produzir unidades para venda, o bem é construído para ser explorado economicamente ao longo de sua vida útil. No primeiro caso, portanto, precisamos fazer a avaliação pelo Método Involutivo e no segundo, pelo Método da Capitalização da Renda.
O que é Método Involutivo?
O método involutivo, segundo a NBR 14.653, “identifica o valor do bem, alicerçado no seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico/econômica, mediante hipotético empreendimento compatível com as características do bem e com as condições do mercado no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para a execução e comercialização do produto.”
Em outras palavras, a aplicação do método consiste na definição de um projeto hipotético que seja compatível com os tipos de uso e com o padrão de ocupação da região onde o bem está localizado. A execução desse projeto gera receitas e despesas que precisam ser estimadas pelo avaliador, sendo as receitas provenientes da venda das unidades produzidas e as despesas decorrentes de atividades como execução das obras, contratação de projetos, taxas de cartório, corretagem, marketing, entre outras.
Veja, portanto, que é muito importante saber como são as etapas de uma obra e de um processo de incorporação imobiliária, de modo que o profissional avaliador de imóveis tenha condições de estimar um orçamento para a obra, um cronograma de execução e os prazos necessários para obtenção dos licenciamentos e aprovação dos projetos, por exemplo.
No caso das receitas, a estimativa pode ser feita pela aplicação do método comparativo de dados de mercado. Os tipos de unidade que serão vendidas podem ser avaliadas por um modelo de regressão linear e os valores estimados serão adotados na hora de construir o fluxo de caixa do projeto.
Por fim, todos esses dados de receitas e despesas serão analisados em um horizonte de tempo que, na maioria das vezes, é considerável. Portanto, o fluxo de caixa construído para o projeto deve ser ajustado a valor presente mediante aplicação de uma taxa mínima de atratividade.
O que é Método da Capitalização da Renda?
O método da capitalização da renda é definido pela NBR 14.653 como o conjunto de procedimentos que “identifica o valor do bem, com base na capitalização presente da sua renda líquida prevista, considerando-se cenários viáveis.” Em outras palavras, o método pondera as receitas e despesas provenientes da exploração econômica do imóvel, dentro de um período de análise, considerando diferentes cenários.
A ideia do método da capitalização da renda é muito semelhante ao que acontece no método involutivo. O objetivo é construir um fluxo de caixa a partir das receitas e despesas do empreendimento, trazer a valor presente e determinar o valor do bem. Porém, no método da renda as receitas e despesas são provenientes da operação/exploração do imóvel, e não da venda de unidades habitacionais ou comerciais.
Nos shoppings, por exemplo, as receitas correspondem aos aluguéis pagos pelos lojistas e à cobrança de estacionamento dos clientes. Já nos hotéis, as receitas provêm do aluguel de quartos, da venda de bebidas e alimentos ou de serviços complementares, como lavanderia e estacionamento.
As despesas, por sua vez, são decorrentes do pagamento da mão de obra, da manutenção das benfeitorias, das taxas, impostos e contribuições, das despesas com propaganda, entre outras.
Apesar das diferenças, os dois métodos possuem algo em comum: a análise das receitas e despesas gera um fluxo de caixa que deve ser descontado mediante a aplicação de uma taxa mínima de atratividade. Dessa forma, é importante que o profissional que executa esse tipo de trabalho tenha familiaridade com a Engenharia Econômica.
O que é Engenharia Econômica?
Esse campo da engenharia permite, mediante um conjunto de instrumentos de natureza financeira e econômica, a tomada de decisões em empreendimentos econômicos que visem retorno financeiro. Seus fundamentos podem ser utilizados por diversos interessados e suas conclusões servirão de base para a garantia de grandes operações financeiras.
A base para a Engenharia Econômica é a matemática financeira, que se preocupa basicamente com o valor do dinheiro no tempo. A partir dessa base e em conjunto com outras ferramentas matemáticas, a engenharia econômica permite avaliar os resultados dos fluxos de caixa de um empreendimento e gerar indicadores e taxas que vão subsidiar a tomada de decisão dos investidores.
Os profissionais que se aprofundam nessa temática constroem competências que podem ser muito úteis para abrir novas oportunidades de atuação. Além da área de avaliação de bens, também é possível atuar com consultorias para incorporadores, investidores ou construtores, orientando-os sobre os projetos mais viáveis e rentáveis para cada situação.
Conhecimentos Complementares
Além da engenharia econômica, os profissionais da avaliação de bens também precisam ter noções básicas sobre orçamento, controle de obras, engenharia de custos e gerenciamento de projetos, o que contribui significativamente com a qualidade dos trabalhos executados nesse segmento.
Para auxiliar nossos seguidores, disponibilizamos a seguir alguns livros a respeito destes temas e que podem ser úteis para quem está procurando aprofundar os conhecimentos nessas áreas.
- Engenharia Econômica
- Fundamentos de Engenharia Econômica
- Planejamento e Controle de Obras
- Como Preparar Orçamentos de Obras
- Elementos da Engenharia de Custos
- O Ciclo da Incorporação Imobiliária
- Real Estate no Brasil: Guia Completo para Investimentos Imobiliários
- Como gerenciar projetos de construção civil: do orçamento à entrega da obra
Estes livros abordam uma ampla gama de tópicos relacionados à engenharia econômica, análise de investimentos, orçamento, controle de obras, cálculo financeiro e gerenciamento de projetos. Eles são uma ótima fonte de informações para engenheiros, estudantes e profissionais interessados na área.
