Dúvidas - Normalidade dos resíduos da amostra e resultado da avaliação

[diegodr]

Bom dia colegas.

Podem me auxiliar nestes erros apresentados em um laudo realizado?

1 - Tratamento dos dados
"A normalidade dos resíduos da amostra ficou muito fora da curva normal.
De acordo com o Anexo A - Item A.2.1.2 - Normalidade subitem c):
A verificação da normalidade pode ser realizada, pela comparação da frequência relativa dos resíduos amostrais padronizado nos intervalos [-1;+1]; [-1,64;+1,64]; [1,96;+1,96], com as probabilidades da distribuição normal padrão nos mesmos intervalos, ou seja: 68%, 90% e 95%. Enquanto o resultado do modelo mais ajustado apresentado no laudo de avaliação apresentou distribuição dos resíduos de 73%, 94% e 100%."

Pergunta 1: Qual seria os limites máximos e mínimos permitidos/recomendados na distribuição dos resíduos? Pois a NBR informa o padrão de 68%, 90% e 95%. O laudo em questão pode ser reprovado por apresentar essa distribuição de 73%, 94% e 100%?


2 - Resultado da avaliação
"O avaliador no item - Resultado da avaliação e data de referência, equivocou-se ao informar que: para a presente data é de R$ 155.200,00, sendo este o valor de tendência central, com arredondamento inferior a 1% permitido pela norma.
O valor de tendência central foi de R$ 172.338,70; porém como os dados utilizados na amostra são todos de oferta, o valiador adotou valor 10% abaixo do valor médio, sem contudo apresentar fundamentação para aplicação desse percentual - conforme preconiza a NBR 14.652-2 no item 8.2.1.3.5 e item 8.2.1.4.2. Portanto não foi utilizado o valor de tendência central."


Pergunta 2: De acordo com o anexo "Resultado da avaliacao" a explicação para a aplicação do percentual de 10% já não está fundamentada corretamente? Como devo demonstrar o valor final da avaliação? Segue abaixo as projeções dos valores da avaliação.

Valores da Moda para Nível de Confiança de 80%

Valor Unitário
Mínimo (8,02%) = 3.329,54
Médio = 3.619,80
Máximo (8,72%) = 3.935,36
Valor Total
Mínimo = 158.519,59
Médio = 172.338,70
Máximo = 187.362,51
Intervalo Predição
Mínimo = 149.301,20
Máximo = 198.930,94
Mínimo (13,37%) = 3.135,92
Máximo (15,43%) = 4.178,34
Campo de Arbítrio
RL Mínimo = 3.076,83
RL Máximo = 4.162,77

Agradeço a quem poder me auxiliar.
Att.

Diego

[Gustavo Diniz]

Prezado Diego,

Em relação à pergunta 1, os valores definidos pela norma para a distribuição de resíduos são 68%, 90% e 95%, não havendo uma definição de limites máximos ou mínimos para esses valores. A princípio, a distribuição dos seus resíduos está ok, sendo necessária uma análise mais aprofundada desses resíduos para poder afirmar que a sua distribuição deve ser recusada.

Em relação à pergunta 2, devo informar que você fez uma confusão de conceitos. O valor de tendência central é o valor médio estimado pelo programa, sem a aplicação do campo de arbítrio. No seu laudo você deveria ter informado que o valor de tendência central é de R$ 172.338,70 e não de R$155.200,00.

Uma maneira mais adequada de apresentar o valor de mercado do imóvel seria:

“Considerando as características do bem, estima-se o valor de R$172.338,70 para o imóvel avaliando. Entretanto, como os dados pesquisados são todos provenientes de oferta, foi aplicado um desconto de 10% sobre o valor estimado para tratar a elasticidade oferta/venda. Logo, o valor de mercado estimado para o imóvel e arredondado em até 1%, conforme permitido pela norma, é de R$155.200,00.”

No caso da utilização do campo de arbítrio, o item 8.2.1.5 da NBR 14.653-2 determina apenas que seu uso seja justificado, não exigindo nenhuma fundamentação para o percentual adotado. Veja o que diz o texto da norma:

“8.2.1.5.1. O campo de arbítrio definido em 3.8 da ABNT NBR 14.653-1:2001 é o intervalo com amplitude de 15%, para mais e para menos, em torno da estimativa de tendência central utilizada na avaliação.
8.2.1.5.2. O campo de arbítrio pode ser utilizado quando variáveis relevantes para a avaliação do imóvel não tiverem sido contempladas no modelo, por escassez de dados de mercado, por inexistência de fatores de homogeneização aplicáveis, ou porque essas variáveis não se apresentaram estatisticamente significantes em modelos de regressão, desde que a amplitude de até mais ou menos 15% seja suficiente para absorver as influências não consideradas e que os ajustes sejam justificados.
8.2.1.5.3. Quando a amplitude do campo de arbítrio não for suficiente para absorver as influencias não consideradas, o modelo é insuficiente para que a avalição possa atingir o grau mínimo de fundamentação no método comparativo direto de dados de mercado e esse fato deve ser consignado no laudo.
8.2.1.5.4. O campo de arbítrio não se confunde com o intervalo de confiança de 80% calculado para definir o grau de precisão da estimativa.”

[diegodr]

Gustavo, antemão agradeço pelo feedback.

Participei do credenciamento da Caixa, porém não fui habilitado para a atividade A-401 por estes equívocos.
Gustavo ou quem puder responder: Sabe dizer-me se posteriormente será possível a habilitação desta atividade junto a Caixa? E como é feito este processo? De início fui habilitado na atividade E-401 para atender a região de Uberlândia.

Obrigado pelas explicações.

[Gustavo Diniz]

Não sei dizer se a Caixa vai abrir essa possibilidade. Tem que ver se o edital ou o contrato preveem a inclusão de atividades após o fim do processo de credenciamento e assinatura do contrato.
A melhor chance de você obter essa informação é entrando em contato com a Caixa.

[diegodr]

Ok Gustavo. Obrigado.