C-Método involutivo:
Este profissional entende que este método deve ser evitado, mas no caso de ter que utiliza-lo e considerando os dois exemplos anteriores pergunta-se:
Considerando que as pesquisas tem algum beneficiamento(terraplenagem, água, energia, etc), qual serão os tamanhos das áreas a serem utilizadas na planilha para estimar o valor do metro quadrado do terreno sem beneficiamento (sem terraplenagem, sem agua, sem energia, etc)?. Este profissional utiliza seja no método de inferência ou de fatores a área do avaliando ou a área média dos avaliandos que lançado na planilha de excel indicará o valor do terreno sem beneficiamento.
ÁREA PARADIGMA:
Em contato com um profissional, o mesmo indica utilizar uma área “paradigma” que está relacionada as áreas das pesquisas(área média da pesquisa; ou tamanho do lote padrão no local, exemplo:180, 240, 360, 450 m2 ou tamanho do lote que deseja no loteamento hipotético). Entendo que não existe loteamento hipotético, mas é só um procedimento para obter o valor do metro quadrado do terreno sem beneficiamento a partir de pesquisas com algum beneficiamento. Outro aspecto: este procedimento de área ”paradigma” não implica em que cada avaliador vai definir sua área “paradigma” mesmo que apresenta certa similaridade que serão obtidos distintos valores do metro quadrado em função de cada avaliador ao definir sua área “paradigma?. Isto está correto? Adotando esta área “paradigma” não vai eliminar a influencia do tamanho da área na avaliação? Exemplo: 02 avaliandos, um de 300 m2 e outro de 3000 m2 neste procedimento de área “paradigma” não vai ocorrer praticamente o mesmo valor de metro quadrado, sendo que o mercado indica que a área de 3000m2, deveria ter um valor R$/m2 menor.?
ESTE PROCEDIMENTO DE ÁREA “PARADIGMA” ONDE CADA AVALIADOR PODE TER A SUA ESTÁ CORRETO ?
ÁREA DO LOTEAMENTO HIPOTÉTICO:
O evolutivo solicita a indicação da área total do loteamento hipotético: Como definir esta área? Este avaliador considera que a área total do loteamento hipotético deve ter como referencia a somatória dos avaliandos. Exemplo: somatória dos avaliando=7000 m2, a área do loteamento hipotético deve ser de 10.000m2 e no máximo 15.000m2. Tem alguma orientação para definir esta área para evitar que situações semelhantes sejam tratadas de forma diferente por cada avaliador?
Involutivo
Re: Involutivo
O método involutivo poderá ser utilizado quando não for possível utilizar o método comparativo direto de dados de mercado. No caso da inexistência de dados para a comparação, a escolha entre o método involutivo ou evolutivo é uma decisão do avaliador.
No caso do involutivo, o projeto hipotético prevê a utilização eficiente do imóvel avaliando, considerando todas as leis de uso e ocupação do terreno e o código de obras do município. O projeto hipotético será aquele que poderia efetivamente ser produzido, considerando todos os indicadores de mercado.
Na montagem do fluxo de caixa, a área a ser explorada entre em diversos momentos, seja na aquisição da área bruta, seja na simulação do VGV (valor geral de vendas). Não existe um paradigma.
No caso do involutivo, o projeto hipotético prevê a utilização eficiente do imóvel avaliando, considerando todas as leis de uso e ocupação do terreno e o código de obras do município. O projeto hipotético será aquele que poderia efetivamente ser produzido, considerando todos os indicadores de mercado.
Na montagem do fluxo de caixa, a área a ser explorada entre em diversos momentos, seja na aquisição da área bruta, seja na simulação do VGV (valor geral de vendas). Não existe um paradigma.